マンション経営は本当に儲かるのか?メリット編

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今回はマンション経営に関して記事にしていきたいと思います。営業マンから実際に勧誘をされて購入を検討している方もいらっしゃるかとは思いますが、元営業マンだからこそ知っている事実についてお話ししていければと思います。

マンション経営の勧誘は1本の電話から始まる

マンション経営に関して、ご自身で興味を持っておられて下調べをされている方は別にして、それ以外の方に関しては仕事中、もしくは自宅にいるときにいきなりかかってくる1本の電話をきっかけに勧誘をされることでしょう。

巷で言われているマンション経営とは、そのほとんどがワンルームマンション投資です。

『もしもし~私〇〇という会社の○○と申します。弊社はマンション経営をご提案させて頂いている不動産会社でして…』

などと勧誘をされた方も多いのではないでしょうか?

『聞いている限り悪そうな話ではないけど、わざわざ仕事終わりや休日に営業マンに会って話を聞くのも正直面倒くさい』

と思われている方に今回は不動産投資が本当に儲かるのかどうか?

投資を検討するのに値する案件なのかどうかをお話ししていければと思います。

マンション経営のメリット

まず、マンション経営のメリットについてお話していきます。

マンション経営の基本的な構造としては、自分が住む家ではなく第三者に貸して利益を出していくことで将来受け取れる年金の+αの保証作りというコンセプトが有名ではありますが、それ以外にも

・節税対策

・月々の持ち出しが少なく他人のお金で資産を形成していける(自分で負担しなければいけない金額が少ない)

・団体信用生命保険がセットになっている(所有されている方がお亡くなりになられた際にはローン残債の支払いが免除され、そのまま所有している不動産が資産としてご家族に残る保険)

・毎月の家賃収入が入ってくるため、お給料+αの収入源が作れる

といったようなところですが、それぞれのメリットに関して深堀してお話を進めていきます。

・節税対策

『毎月、給与から天引きされている所得税や住民税って高いですよね?その負担を軽減できるのがこのマンション経営なんですよ』

と営業マンに説明されると思いますが半分は本当で半分は大した軽減にならないというのが本当のところです。

これは減価償却に伴うものなのですが、減価償却とはその物の使用期限のようなもので、形あるものはこの減価償却により年々、価値が減少していきます。

不動産や車、その他の全てにいえることなのですが、減価償却は新品から中古になった際が1番価値の減少が激しいため、不動産に関して言えば節税対策になる、もしくは年末調整による税金の戻りが期待できるのは1年目だけだということです。

2年目以降に関しても税金の戻りは少なからずあるものの1年目程の効果は期待できないので、節税というジャンルに特化した場合は半分は本当で半分は効果があまり期待できないという回答になります。

・月々の持ち出しが少なく、他人のお金で資産を形成していける

これに関してはほとんど事実ではあるのですが、ほとんどの方がキャッシュで一括で支払いを行うのではなく、35年の住宅ローンを組んで購入をされます。

この住宅ローンを組むということがミソなのですが、住宅ローンを組むことによりまず月々の支払いが分割され支払額が軽減されます。

それに加えて入居者の方から支払われる家賃をそのまま住宅ローンの支払いに回していけるので他人のお金で資産を形成していけるといっても過言ではありません。

しかし、あくまでも購入した物件に入居者が入っていればの話で、逆に入居者が入っていない時期に関してはローンの支払いをそのまま全額支払っていかなくてはいけないため、かなりの負担額になってしまいます。

ちなみに住宅ローンに関しては、マイホームを購入する際と同じものではなく、投資用不動産ローンというものを使い、金利も2%代から3%と割高になってしまいます。

・団体信用生命保険がセットになっている

『月々5000円くらいの持ち出しで不動産を所有できて生命保険までセットになっているので保険の見直しとしても検討して頂いてますよ』

と勧誘されますがこれに関しては本当です。

しかしながら投資用不動産のみではなく実需の不動産(マイホーム)にも付いているものなのでメリットとは言い難いかもしれません。

・毎月の家賃収入が入ってくるため、お給料+αの収入源が作れる

『年間100万円程、お給料とは別口に収入源があったら悪くはないですよね?』

確かに悪くないですし、そのような物があったら喉から手が出るほど欲しいです。

しかしお忘れではないですか?

住宅ローンの支払いが終わるのは35年後です。

新築の時には8万円ほどの家賃の価値があった物件も35年後には5万円を下回っているということもざらにあるので、その点を忘れてはいけません。

不動産投資を検討する際に重要視すること

不動産投資で肝になるのは間違いなくその物件の立地条件です。

いくら良い物件であっても入居者が入りにくいような場所(駅から遠い、治安が悪い、周辺の環境が整っていない)などの物件には入居者が入りにくいのは間違いありません。

・駅から徒歩10分圏内

・周辺にスーパーやドラッグストア、大学、大手企業などがある

・治安が良い(治安が悪いと女性の入居者がつきづらい)

せめてこの3つは確認しておく必要があります。

大学が近くにある場合は大学生の入居が見込め、大手企業がある場合はそこの勤めている方や、法人契約が見込めますので狙い目です。

それでも駅から遠い場所にあると、悪天候時のアクセスを気にする方も多いため敬遠されてしまう可能性があるため、駅からそこそこ近くて周辺環境が整っているなどのバランスが必要です。

いかがでしたでしょうか?

今回は不動産投資のメリットや特徴についてお話しさせていただきました。

タイトルに『マンション経営は本当に儲かるのか?』

とありますが、結論から言ってしまえば儲からないことはないが長い目で見なくてはなりませんし、正直、1件所有したくらいでは儲かりはしません。

ローンの支払いが終わった時点で家賃が5万円だったとして1年間、入居者の方が途切れなかった場合の収入は5(万円)×12(ヵ月)=60万円ですので儲かるというよりかは年金+αの収入源くらいに思っておいた方が良いでしょう。

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