マンション経営は本当に儲かるのか?デメリット編

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前回はマンション経営の基礎的な内容やメリットについてお話ししましたが、今回はワンルームマンションを所有することによって生じるデメリットのついて記事にしていこうと思います。

投資用マンションを所有することで生じるリスクやデメリット

投資用マンションを所有するうえで生じるリスクやデメリットについて解説していこうと思います。

・入居者が継続的につくのかどうか?

これが不動産投資を検討するうえで一番のになってきます。

入居者が入らなかった場合は家賃収入が当然入ってこず、ローンの支払いが丸々あなたの支払いになってしまいます。

立地条件や周辺の環境、治安はどうなのか?所有を検討している物件が2階以上なのかどうか(1階の物件だとどうしてもセキュリティ上、女性の方から敬遠されてしまいがちです)オートロックは付いているのか?など考えなくてはならないポイントが実は結構多いのが事実です。

ですので例えばその物件にご子息が入居すると考えた際に本当に安心できるのか?

という視点や、女性だったらこの物件に入居を考えられるのかといった視点で物件を選ぶのが良いでしょう。

・震災などにより物件の倒壊や火災などが起こる

震災はいつ何時起こるか誰も予測できません。

火災保険や地震保険の加入はマストなのは当然のことながら、修繕を行っている際にはもちろん入居者をいれることは出来ないので、この際もローンの支払いは丸々、所有者がしていかなければならないことになります。

故に、地震などの対策として考えられるのが、物件が立っている土地の地盤がどのような状態なのかということを事前に確認しておかなくてはなりません。

以前に田んぼだったような土地に物件が立っている場合は、間違いなく地盤の強度が弱いため購入は避けた方が良いです。

・サブリースを使う

サブリースとは所有している物件を不動産会社が賃料の70%等で長期に渡って借り上げてくれる仕組みです。

入居者の有無に関わらず、不動産会社から70%の賃料が支払われるため、一見、リスクヘッジ出来ているように見えますが、物件の周辺環境が良く築年数が浅い等の状態の時に、このシステムを使ってしまうと毎月のローン支払いにみすみす残りの30%を上乗せして支払っていかなくてはならないため非常に勿体ないです。

もう一点の問題点としましては、サブリースを永続的に保障してくれるということではないところにあります。

新築、もしくは築年数が浅いうちは入居者の方も付きやすく、購入する物件さえ間違えなければほぼ、入居者の方が途切れることはありません。

しかし20年後、30年後と年数が経つにつれて入居者の方も付きづらくなってしまいます。

このような際に不動産会社がわざわざ70%の保証をしてまであなたの物件を借り上げたいと思うでしょうか?

答えは当然NOです。

ですので最初の数年間、もしくは10年間はサブリースを使わずに運用をしていき、その後にサブリースを検討していくというスタンスで考えていた方が良いかと思います。

○○年間一括借り上げという言葉に誘惑されて話に乗ってしまうと損をするのは間違いなくあなたです。

・所有している部屋でなにかしらの事件や事故が起きて事故物件になってしまう

例えば所有している部屋の中でなにかしらの事件や事故が起こり、事故物件になってしまったとします。

その際には次の入居者の方にはその旨を告知しなければならないという決まりがある為、通常通りの賃料で入居者を見つけることはまず不可能です。

そのような場合は賃料を大幅にディスカウントした形で入居者の募集を行わなければならないため、これもまたローンの支払額が増えてしまう事につながります。

だからと言って売却をしようにも、これもまた査定額が大幅に下がってしまうため、損をしてしまう可能性が極めて高いと言えるでしょう。

正直言ってこれを事前に避けることも予知することも出来ないので、入居者の方を

厳選して選ぶ必要があります(とは言っても病死などの場合には致し方ないのですが…)

・賃料の未払いが起こる

これに関しては入居者の方に保証会社への加入を義務付けることで防げるのであまり問題視はされてはいませんが、どうしても保証会社を使いたくないという方も少数おられます。

ちなみに保証会社とは入居者の保証人になってくれるような会社のことで、毎月の賃料の他にも未払いなどが起こった際にも保証会社が入居者の代わりに支払いを行ってくれるのでオーナーさんも安心して不動産を運用することが出来ます。

しかし、入居者の方がこの保証会社に加入しようとすると賃料の50%もしくは100%相当を初期費用として納めなくてなならないので入居時の費用が増えてしまうと懸念されることも多いのが事実です。

・個人の所得に応じた融資限度枠がある

良い物件があったからと言って飛びついてしまうと、その後いざマイホームを購入しようとした際に融資限度額の問題で審査が否決になってしまうケースがあります。

勤めている会社の規模や、属性によって変わってくるのですが、年収の10倍までと言われていることが多いです。

例えば年収が500万円の方で言えばトータルで5000万円までの融資が受けられるのですが、投資用不動産を2000万円で購入した際に、残りの融資限度額が3000万円になってしまうため、その後マイホームを購入しようとした際に3000万円未満の物件でしか住宅ローンを組めないことになってしまいます。

この点はかなり大きな落とし穴なので注意して頂きたいポイントです。

不動産投資を検討するか否か

前回にのメリット編、今回のデメリット編を踏まえた上で不動産投資を検討するべきなのかどうかということに言及していきたいと思いますが、資産運用として考えた場合に、新築のワンルームマンションを所有するとだいたい利回りが5%程度になります。

しかしこれは表面利回りと呼ばれるもので、実際は諸経費などを引いた実質利回りというものが期待できる利回りとなりおよそ3%程度にまで落ちてしまいます。

ここで考えて頂きたいのですが、純粋に資産運用として検討した場合にわざわざ2000万円程のローンを組んで様々なリスクを取る必要が本当に賢明でしょうか?

確かに将来、物件の価値が上がることを見込める場所であれば考えてみても良いのかもしれませんが、そのような期待が出来ない場合はご自身になにかあった際の、ご家族への保障作りの一部として考えた方が良いのかもしれません。

独身の方が所有される場合には、有り余るほどの資産がある場合を除いては今すぐ購入を急ぐ必要は無いというのが私の見解です。

いかがでしたでしょうか?

不動産投資というと負担が大きく手が出し辛いと考えてしまいがちですが、第三者(入居者の方)の家賃収入で資産を作っていけるものは不動産以外にないといっても過言ではありませんので、それぞれの用途に合わせて検討して頂ければと思います。

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