不動産投資でいち早く利益を出す裏ワザ

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投資用不動産を所有した際のメリット、デメリットを以前にお伝えしましたが、今回は所有した際にいち早く利益を出せる裏ワザについて記事にしていこうと思います。

不動産投資を始めて利益が出るのはいつから?

不動産投資を始めてから実際に利益が出始めるのは当然、ローンの支払いが終わってからということになりますが、毎月の支払額を減らしたい方に関しては頭金を多めに入れる。

いち早く利益を出していきたいという方に関してはローン年数を短めに設定をするという方法があります。

まず、頭金を多めに入れるということに関してですが、投資用不動産に関しては(実需の不動産も同じですが)手付金の10万円は支払わなくてはならないのですが、頭金を全く入れずにローンを組むことも可能です。

多くの方が300万円程の頭金を入れるのですが、どうしても資金が捻出できないという方に関しては一旦、購入の検討を辞めて資金を貯めてから始めることを強くお勧めします。

投資に関してはあくまで余剰資金で行っていくものだと考えますので、まずはそれくらいの資金を捻出できるくらいの貯えを作りましょう。

そして、ローン年数を短くすることに関しては、毎月の負担額も増えてしまうため前者に比べて余剰資金がある程度、潤沢であることが望ましいです。

無理をして、いち早く利益を出そうと毎月の支払額を増やしてしまうと万が一、入居者が付かずに家賃収入が入ってこない場合に、更に毎月の負担額が増えてしまい生活に支障が出てくる可能性があるためです。

いち早く利益が出る意外な裏ワザ

毎月の負担額を減らそうと35年ローンを組んだけど先のことすぎて、現実味があまりない…ほとんどの方がそう仰られます。

生命保険に関しても、健康である間は保険に入っている実感が湧かないのと感覚は似ているかと思います。

そこで、いち早く利益が出る裏ワザをご紹介したいのですが、これに関しては収入が高めの方や、もしくは将来的にもマイホームの購入を検討しない方向けの提案になりますのでご了承下さい。

いち早く不動産投資で利益が出る裏ワザとは、物件を一軒だけでなく複数所有することです。

仮にAという物件とBという物件を、下の図のように同時に所有したとします(完全に同時である必要はありません)

35年ローンを組んでいたとして10年間所有すると当然、ローン残高は減ってきますよね?

塗りつぶしてあるところがローンの支払いが終わっているところです。

ここでAという物件を売却することで売却益が出てくる場合があります。

その売却益をBという物件の繰り上げ返済に充てることで毎月の負担額とローン残高が減り、いち早く利益を出すことの近道になるわけです。

Aという物件の周辺環境が激変し、土地の価格が急騰している場合には、運良くもう片方の物件のローン残高を上回る売却益が出てくる可能性もあります(かなり低い可能性ですが…)

今回の場合ですと2000万円程のワンルームマンションを同時に二軒所有することになるので一気に4000万円の負債を背負ってしまうので、かなり恐怖心や戸惑うところもあるかと思いますが、正直、一軒だけ所有しても不動産投資の場合はあまりメリットを受けることが出来ないので、同時に複数所有することも視野に入れてみてはいかがでしょうか?

投資用不動産を複数持つことで生じるデメリット

以前の記事でもデメリットについてお話してきましたが、ここでは投資用不動産を複数所有することによって生じるデメリットの中で、私が一番、危惧するポイントをお伝えしようと思います。

冒頭で『収入が高めの方や、もしくは将来的にもマイホームの購入を検討しない方向けの提案

と説明したかと思いますが4000万円の住宅ローンをこの投資用不動産で組んでしまうと年収500万円の方であれば残りの融資限度枠が1000万円になってしまうためマイホームを購入することが出来なくなってしまいます。

ですので年収の高い方、もしくは将来的にもマイホームの購入を検討しない方向けの提案であるということです。

ただし、属性によって融資限度額が年収の10倍までの方もいれば、20倍までのかたもおられるので、気になる方は一度、金融機関や、お話を進められている営業マンに聞いてみてください。

いかがでしたでしょうか?

今回は投資用不動産を複数持つことのメリットとデメリットについてお話しさせていただきました。

不動産投資は不労所得の王道として人気があるのも事実ですが、やはり大きなリスクを伴います。

そのリスクをヘッジさせるのは間違いなく物件の場所です。

極端な例になってしまいますが、東京の都心部で投資用マンションを所有するのと、人口の少ない山奥の物件を所有するのとでは大きくリスクが異なります

ですので、まず物件の所有を検討する際には周囲の環境や、立地条件などをリサーチしたうえで、不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか?

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