マンション経営は新築が良い?それとも中古?

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資産形成の選択肢の一つとして注目が集まっているマンション経営ですが、新築、中古によってもメリット、デメリットが変わってきます。その辺りを詳しく解説していけたらと思います。

マンション経営は新築が主流?

マンション経営に興味があるので営業マンに話を聞いてみたら、新築物件でのマンション経営を勧められた…という方も多いのではないでしょうか?

もちろん新築で居室が綺麗な方が、お部屋探しをされている方が好んで選ぶ傾向にありますが、以前にお話しした通り、お部屋探しをされている方は築年数だけで選んでいる訳ではありません。

立地条件や、周囲の環境なども重要視しているのは以前にお話しさせていただきましたが、今回は新築と中古物件の比較をして、同じ立地に新築物件と中古物件があった場合に、物件を所有するオーナーにどのようなメリットやデメリットが発生するのかをお話ししていきたいと思います。

新築物件の場合

新築物件の場合にはもちろん最新の設備や都市ガスなどが引かれているケースがほとんどです。

具体的にいうとキッチンはシステムキッチンが標準装備されていて、お手洗いにはウォシュレット、収納にはウォークインクローゼットなど時代のニーズに合わせた最新の設備が並んでいることが多いです。

最近は防犯意識も高くあってきているということもあり、オートロックやモニター付きインターホンを必須としてお部屋を探されている方も非常に多くなってきています。

新築物件にはこのような設備も標準装備されていることが多いので、時代にマッチした物件を所有できることが新築物件のメリットでもあります。

それと、新築から中古物件になった際の減価償却が大きいため節税効果が期待しやすいと以前にもお話ししたかと思いますが、これも新築物件の大きなメリットであると言えるでしょう。

中古物件のデメリット

イメージ図がかなり極端ではありますが、ご容赦ください(そもそも不動産でもないですし…笑)

中古物件のメリットとデメリットに関しては、ほぼ真逆の解説になってしまうのですが、まず極端に築年数が古いものに関してはお部屋探しをされている方から敬遠されてしまうかもしれません。

築年数が古いと都市ガスではなくプロパンガスが引かれているケースもあり、都市ガスに比べてプロパンガスはガス代が割高で、毎月3000円から5000円近くも変わってきてしまいます。

年間にすると36000円から60000万円近くも変わってきてしまうので入居を検討する際に大きなネックになってしまうのかもしれませんね。

今と昔とでは物件のニーズが大きく異なる

例えば、築年数が30年程の中古物件があったとしましょう。

30年前と今とでは当然のことながら時代のニーズが大きく異なります。

お手洗いにウォシュレットが多くなかった時代から、今では当たり前のように標準装備されている時代へ。

オートロックが少なかった時代と比較して、防犯意識が高まり、新築のマンションにはオートロックが標準装備されている昨今など、比べものにならないくらいニーズが変化していっています。

そのような中古物件を所有する場合に発生し得るデメリットを紹介していきたいと思います。

・居室内の設備を変更しようとした際に費用が発生する

お手洗いにウォシュレットを装備する。

エアコンの効きが悪くなってきてしまったので新しいものに変更する。

カーテンレールが壊れているので新しいものに…といった具合に居室内の設備を変更しようと思ったらきりがありません。

新築であれば全てが新しいものになるのでそのような心配はありませんが、中古ということになってしまうと、居室の設備がどのような状況であるのか?

まだ使えるのか、それとも新しいものに変更した方が良いのかなどを事前に確認しておいた方が良いかもしれません。

・共有部分で不具合が発生していたとしても勝手には変更できない

これは新築でも同じなのですが、区分所有者及び議決権の4分の3以上の集会による議決が必要とされているので、今のニーズに合わせてオートロックを付けたいと考えても議決が通らなかった場合には変更をすることが出来ません

今の例は大袈裟でしたが、共有部分にバリアフリーに対応した手すりを設置したい、共有部分のタイルが剥がれているので業者に修理の依頼をかけたいなども同様です。

・節税効果がほとんど期待できない

中古物件なので減価償却による年末調整等での還付がほとんど期待できません。

・物件の管理状態が整っているかどうか不明

ここ最近の物件では、管理人が常駐してくれているところもありますが、ひと昔前の物件だと、週に1回、もしくは2回いるかどうか、もしくは管理人室すらなく管理が全く行き届いていないということも考えられます。

そうなるとどうなるのか?

ゴミ置き場が荒れたり、共有部分にゴミが捨てられていたり、汚れている等の無法地帯になってしまう場合があります。

それはそうですよね。

マナーの悪い入居者の方が住んでいてもそれを指導してくれる管理人がいなければ、状況が悪くなることはあっても、良くなることなどありえません。

・資産価値が目減りしているので全額、ローンを組むことが難しい場合がある

金融機関から住宅ローンを受け、お金を融資してもらう際に、金融機関の人はその物件に価値があるのかどうかを重視します。

新築物件に比べて減価償却が進んでいる中古物件に対して、全額、住宅ローンを組むことが難しくなっているケースも考えられます(築年数などにもよります)

ですので自己資金を多めに捻出しなければならない可能性があることも、考えておかなくてはなりません。

中古物件のメリット

中古物件を所有するうえでのメリットをご紹介していきたいと思います。

・新築に比べて価格帯が安い

価格が安いということは自己資金を多く入れることによって利益が通常より早く出る可能性があります。

本来、不動産投資は長い目で見て利益を出していくことが基本となるのですが、価格が抑えられることによって収益化が早まる可能性に大いに期待できます。

・利回りが良い

価格と期待できる賃料によって変わってきてしまうのですが、新築物件に対して高利回りを期待できます。

だからといって、高利回りすぎる物件は築年数がかなり経過しているものによる価格の大幅な下落によるものだったりもするので考えものですが…。

いかがでしたでしょうか?

マンション経営の王道は新築物件という概念がありますが、中古物件でも十分に検討する価値があるということがお分かり頂けましたでしょうか?

高利回りすぎる物件は別にして、築年数がさほど経っていない物件(10年から15年)に関しては収益性もあるため、検討してみてもいいかもしれません。

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