不動産投資でのサブリースや一括借り上げは正直どうなのか?

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マンション経営でのサブリース制度やアパート経営での一括借り上げなど、一見してリスクヘッジになっているかのように見えますが、実際はそんなに甘いものではありません。今回はサブリース制度と一括借り上げのメリットとデメリットについて記事にしていきたいと思います。

リスクヘッジをしているようで実はそうでもない

『マンション経営をすると、サブリース制度というもので管理会社が家賃を保証してくれるらしいの!』

『アパート経営をすると全部屋を管理会社が一括で借り上げてくれるから入居者が入ってこなくても家賃を保証してくれるらしいぞ!』

そんなうまい話があったら良いですよね。

夢のような話の裏には管理会社が得をする仕組みになっているということをご存知でしょうか?

その言葉のまま捉えれば、サブリース制度で一生涯、家賃を保証してくれる。

一棟所有しているアパート全部屋を一括で借り上げてくれる。

あなたが管理会社を経営していたとしたら、このような仕組みを使ってオーナーさんの所有する物件を管理したいと思うでしょうか?

管理会社の業務は非常に面倒で、入居者の家賃の滞納が起これば現地に足を運んだり、入居者同士のトラブルを間に入って事態を穏便に済ませる方向で話を進めたりと、無償でこのようなことを行うのはいくらなんでも割りに合わなさすぎます。

そこで、なぜ管理会社があなたの所有する物件を管理したがるのかを次の項目で詳しく解説していきたいと思います。

管理会社があなたの所有する物件をサブリース、借り上げをしたい理由

管理会社に物件の委託をした場合に『管理委託料』というものが毎月かかってきます。

相場としては家賃の5%から多くても10%くらいが多いようです。

例えば、あなたが所有する家賃10万円の物件を管理会社に委託することになった際には、毎月5千円から1万円を管理会社に管理委託料として支払わなくてはなりません。

これが管理会社の利益になる部分なのですが、サブリース制度や一括借り上げ制度を利用すると、更に管理会社に利益が入る仕組みになっているのです。

イラストにしてみましたのでご覧ください。

Aという物件を所有しているあなたは、Bという管理会社に管理を委託し、サブリース制度、もしくは一棟所有しているアパートの一括借り上げ制度を利用することにしました。

管理会社はあなたの物件に入居者が入っていようがいまいが、賃料の70%を保証してくれるといいます。

そしてあなたの物件をサブリース、もしくは一括借り上げしている管理会社は、正規の賃料(100%)で入居者を探します。

これがサブリース制度や一括借り上げ制度の仕組みです。

あなたは毎月70%の家賃収入を必ず受け取ることができますが、残りの30%は管理会社の取り分になってしまうのです。

100%の家賃を保証してくれるのではなく70%です。

まず、この制度を使う事でのデメリットはどのようなところなのかをお伝えしますが、新築や築年数が浅いうちはお部屋探しをされている方の目に留まりやすく、場所と賃料設定さえ間違えなければ、ほとんどの場合、入居者が途絶えることはありません

つまりは賃料設定の100%を確実に受け取ることができる可能性が非常に高いのに、みすみす70%にして管理会社に利益をもたらしてしまっているようなものです。

そしてもう一点が、サブリース制度や一括借り上げ制度は、一生涯70%の賃料を保証してくれるわけではないというところにあります。

築年数が30年、もしくは40年経った物件を借り上げてまで、賃料の70%をオーナーに支払い続けたい理由が果たしてあるでしょうか?

答えは当然『NO』です。

なぜなら築年数が経ってしまった物件は、その資産価値も大きく減らしてしまっていることに加えて、賃料も下げざるを得なくなり、入居者自体も見つけ辛くなってしまうからです。

簡単にいうのであれば、『新築、もしくは築年数が浅いうちは入居者も見つけやすいし、賃料の70%であなたの物件を借り上げるけど、古くなってしまい私たちにメリットが感じられなくなってしまったらサブリース制度や一括借り上げはしませんよ』

と言われているのと同じなのです。

サブリース契約等を結ぶときは、契約年数に上限や縛りが必ずあるので、きちんと理解した上でこのような制度を使って頂けたらと思います。

いかがでしたでしょうか?

資産形成としての不動産投資

土地の有効活用としてのアパート経営

相続対策や、節税対策、ご家族への+αの保障作りなど、様々な視点からアプローチをかけられる非常にマルチな投資商品であることは間違いありません。

しかし耳障りの良い言葉ばかりを信用して、今回のような制度を利用してしまうと『気づいた時には遅かった』

などと、後悔してしまうこともあるかもしれません。

実際にサブリース制度を利用した際のキャッシュフローはどのようになるのか?

一括借り上げを30年間利用した場合と、利用せずに30年間、運用した場合ではどの程度の入居率があったら利用した場合の損益と同じになるのか?

などを細かくシュミレーションしたうえで利用してみるのが良いのかもしれません。

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